Como lidar com a inadimplência em condomínios?

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Síndicos e administradoras de condomínios sabem como a inadimplência é comum entre proprietários e locatários de imóveis, seja por dificuldade financeira ou simples esquecimento. E isso gera quebra no orçamento mensal, compromete o fluxo de caixa e ainda aumenta os gastos dos demais moradores – que precisam arcar com as despesas dos outros.

Mas como os condomínios são espaços de convivência, existem muitas dúvidas sobre como lidar com a cobrança de forma amistosa, descomplicada e efetiva. Afinal, o que todos querem é que os devedores quitem suas contas sem brigas e desavenças. Então como lidar com a inadimplência em condomínios?

Como cobrar dívidas condominiais?

O primeiro passo para evitar a inadimplência condominial é conferir semanalmente as contas. Mesmo que uma administradora seja contratada para cuidar no gerenciamento do condomínio, ela atende diversos clientes e o síndico é a pessoa que está mais próxima da realidade local, devendo informar-se sobre o balanço financeiro e as negociações.

Quando um apartamento ou casa deixa de pagar uma fatura, o ideal é logo entrar em contato com o morador para lembrá-lo que a taxa não foi paga. Essa é uma política de boa vizinhança, afinal, na correria do dia a dia muitas pessoas esquecem de pagar alguma conta e é preciso diferenciar os maus pagadores dos esquecidos. Portanto, a primeira abordagem deve ser de lembrete.

Caso o morador não realize o pagamento atrasado, é prudente entrar em contato para saber se está com dificuldade financeira e oferecer uma negociação amigável. Isso pode ser feito pelo síndico ou pela administradora e é uma via extrajudicial com bons resultados. Enviar uma carta com o boleto referente ao valor atrasado adicionado de multa e juros também é uma alternativa.

Mas, se passados 90 dias o morador não entrar em contato para sinalizar que deseja resolver a pendência, então o condomínio pode discutir medidas mais incisivas, como protesto, ações judiciais e cassação do direito ao voto em assembleia.

E fique atento a essa dica: na maioria dos estados, o Juizado Especial Cível (antigo Tribunal de Pequenas Causas) pode ser acionado para ações de cobrança, o que é uma vantagem pois o julgamento torna-se muito mais ágil.

O que pode e o que não pode fazer?

Todas as medidas descritas acima são legais, ou seja, podem ser tomadas pelo síndico e pela administradora do condomínio. Outras práticas comuns que reduzem a inadimplência incluem o envio do boleto com pelo menos 10 dias de antecedência do vencimento, o envio do boleto por e-mail (além da carta física), a possibilidade de 2ª via no site da administradora e campanhas de conscientização dos moradores sobre a importância de manter as contas em dia.

Não é aconselhável, em nenhuma circunstância, expor uma lista com o nome dos inadimplentes, pois além de não ser nada amigável, a prática pode gerar ação contra o condomínio. Outra atitude polêmica é a do corte no fornecimento de gás e água. Ela só é possível quando há medição individual e precisa ser aprovada em assembleia. Porém, mesmo quando 2/3 votam pela adoção da medida, há riscos jurídicos para o condomínio.