Você conhece as novas regras de cobrança do Código de Processo Civil (CPC) para condomínios?

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Quem é responsável pela inadimplência, o novo ou o antigo proprietário do imóvel? Qual é o valor de multa e juros que se pode aplicar? Como proceder com a cobrança na via judicial e extrajudicial? Essas e outras dúvidas são comuns na rotina administrativa de condomínios, e a resposta encontra-se tanto na Convenção ou Estatuto do mesmo como no Código de Processo Civil (CPC).

Mas um novo CPC passou a vigorar em maio de 2016 e alterou diversas normas de interesse dos condôminos – de modo que nem todos os moradores estão por dentro do que mudou. Se este é o seu caso, não se preocupe, pois vamos explicar de forma muito didática as novas regras do CPC para as cobranças de dívidas de condomínios.

Cobrar os condôminos ficou mais rápido

A principal novidade inserida pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/2015) recaiu sobre a cobrança, a qual passou a ser considerada como título executivo extrajudicial (art. 784, X). Consequentemente, o processo para reaver pagamentos atrasados do rateio do condomínio tornou-se mais ágil e menos complicado.

De acordo com o CPC anterior, o procedimento sumário funcionava da seguinte maneira: o condomínio entrava com uma ação de cobrança comum na justiça, e o inquilino devedor era citado para ir à audiência apresentar a defesa.

Nessa etapa, que poderia durar alguns anos, o condomínio precisava provar que determinada pessoa devia um valor ‘x’ e o devedor poderia recorrer ou não. Somente depois de comprovada a pendência é que a ação entrava na fase executiva, de cobrança dos valores. Desta forma, um procedimento simples para reaver dívidas poderia arrastar-se por mais de uma década.

Com o novo CPC, a primeira fase deixa de existir e a ação pula diretamente para a fase executiva, ou seja, o condômino inadimplente é citado em audiência já para pagar suas dívidas, sob pena de penhora do imóvel, e não mais para apresentar a defesa. Ainda aqui existe a possibilidade de recurso, mas o processo como um todo tramita de forma muito mais ágil e eficiente.

Agora, depois de localizado e citado em audiência, o devedor terá três dias para quitar seus débitos ou nomear bens para a penhora, sob o risco de ter o próprio imóvel gerador da dívida penhorado.

É claro que a via judicial não deve ser a primeira opção na cobrança de dívidas de condomínio. Assim que for verificada a ausência do pagamento, é aconselhável fazer um primeiro contato amigável para informar o morador do atraso e orientar sobre o pagamento da segunda via e dos respectivos encargos (multa e juros). Essa é uma política de boa vizinhança para distinguir devedores de inquilinos que esqueceram de pagar a fatura.

Após 2 meses de atraso, o condômino inadimplente deve ser avisado da sua situação por meio de uma Carta de Cobrança, que funciona como um aviso e deve ser assinada pelo proprietário para comprovar ciência. Essa etapa é fundamental para dar início ao processo judicial.

O que mais mudou na hora de cobrar?

Além da questão processual, o novo CPC trouxe outras alterações para cobranças condominiais. A multa por atraso, por exemplo, é de 2%. Já a taxa de juros deve seguir a norma da Convenção ou Estatuto do condomínio, salvo quando a convenção não trata do tema, prevalecendo então o valor de 1% ao mês. Se os condôminos quiserem, podem votar em assembleia uma nova taxa de juros, e neste caso é necessária a aprovação por 2/3 dos proprietários.

O novo CPC ainda abre a possibilidade para uso da mediação e arbitragem na resolução de conflitos antes de ir para a via judicial. E quanto a unidade devedora é vendida, o novo proprietário é quem assume a responsabilidade pelas dívidas do antigo dono do imóvel.