Corretor: aprenda como calcular o valor do aluguel

O valor do aluguel pode variar muito, considerando desde a região em que o bem está localizado até a conservação do imóvel. Entenda!

Você sabe como fazer o cálculo do valor do aluguel? Para realizar essa conta, é preciso considerar determinados indicadores principais, como a oferta, a procura e o mercado imobiliário.

Cidades como Tóquio, no Japão, possuem um dos aluguéis mais caros do mundo. E por quê? Justamente por se tratar de um lugar que conta com muita procura, e espaço muito limitado. 

Mas esses não são os únicos fatores. As regiões, as facilidades e também a situação econômica local contam pontos. Isso faz com que cidades como Rio de Janeiro, no Brasil, Luanda, em Angola ou São Francisco, nos EUA, tenham valores de aluguéis bem elevados e por motivos, muitas vezes, diferentes.

Se você é um corretor de imóveis e tem interesse pelo tema, continue a leitura deste post porque vamos apresentar mais detalhes sobre como calcular o valor do aluguel de maneira correta.

Quais são os fatores que impactam no valor do aluguel?

Apesar de existirem os índices e eles serem muito úteis para calcular o valor do aluguel, uma vez que a inflação do período impacta diretamente no setor imobiliário, a verdade é que, na prática, o preço cobrado pode variar muito.

Isso acontece porque existem outros fatores que também podem impactar no valor do aluguel e que costumam estar ligados diretamente ao imóvel. A seguir, vamos apresentar mais detalhes sobre o tema.

Região do imóvel e facilidades locais

Inicialmente, o primeiro fator que deve ser analisado no momento de calcular o preço do aluguel é o local do imóvel. 

A mudança de preço por causa da região sofre influência pelo preço do metro quadrado dos imóveis que são determinados pelo desenvolvimento do lugar, uma vez que a boa localização costuma aumentar o seu custo, já que a maioria das pessoas se preocupa com a acessibilidade de onde pretendem morar.

Dessa maneira, é normal que imóveis que estão próximos a estações de trem ou metrô, pontos de ônibus, escolas, farmácias, hospitais e comércios tenham custos mais elevados. Assim, é possível aumentar, com bom senso, o valor de um local que reúne essas características positivas.

Além disso, o desenvolvimento econômico de determinada região costuma gerar a instalação de empresas, o que aumenta a procura por moradia, já que regiões mais prósperas costumam ter maior quantidade de profissionais se instalando para trabalhar nas empresas locais, ou seja, maior procura.

Estado do apartamento

Sem dúvidas, as características e condições do imóvel — como o seu tamanho, quantidade de quartos e banheiros, existência da varanda, entre outros — também costumam influenciar no valor do aluguel. 

Assim, um apartamento grande e com diversos quartos, por exemplo, deve ter um custo mais elevado do que um imóvel menor.

Mais um fator relevante é a idade do imóvel, uma vez que as construções mais velhas tendem a ser olhadas com desconfiança mesmo quando bem conservadas, já que prédios antigos costumam apresentar mais problemas em razão de fiações e encanamentos antigos — motivo pelo qual o preço de imóveis novos costuma ser maior.

Em prédios também é importante observar se existem muitos apartamentos vagos no empreendimento, já que esse fator costuma desvalorizar o imóvel, pois pode indicar algo de errado no local, como má administração, valor do condomínio muito elevado ou problemas estruturais.

Mobília

Já um apartamento que é locado com mobília, seja ela embutida ou não, costuma ser mais caro do que um sem móveis, uma vez que os locatários não precisam se preocupar com essa questão. 

Para saber quanto a mais pode ser cobrado, uma boa estratégia é calcular quanto o inquilino pode economizar em sua lista de compras por conta da mobília.

Quais são os diferentes índices de reajuste de aluguel?

Após as observações das facilidades, da comodidade do imóvel e da situação econômica local, se define o preço. E então, é preciso definir o índice de reajuste. Existem diferentes índices que podem ser usados para o cálculo do valor do aluguel. A seguir, vamos apresentar mais detalhes sobre cada um deles.

IGP-M

O IGP-M é um dos principais índices usados para calcular o valor do aluguel, uma vez que se trata da variável mais importante da macroeconomia, que influencia no cálculo.

O IGP-M é medido pela Fundação Getúlio Vargas e significa Índice Geral de Preços do Mercado. Esse índice analisa diversas atividades e diferentes fases do processo produtivo. 

Dessa maneira, ele é capaz de apresentar o nível de atividade econômica do Brasil e a evolução dos negócios — motivo pelo qual essa é uma das referências oficiais que é usada para medir a inflação do país.

O IGP-M foi divulgado pela primeira vez em 1947 e, hoje em dia, o seu índice é divulgado no final de cada mês de referência. No que diz respeito ao cálculo de aluguel é relevante saber que o IGP-M é o principal indexador dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais.

Nesse sentido, o cálculo de reajuste anual do valor de aluguel costuma ser feito pelo acumulado dos últimos 12 meses, o que quer dizer que é preciso somar os valores de IGP-M acumulados ao longo dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato para saber como o reajuste deve ser feito.

Na prática, a fórmula de cálculo do IGP-M é composta por outros índices oficiais que medem a inflação, como os seguintes:

• Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-M): 10%;
• Índice de Preços ao Consumidor (IPC-M): 30%;
• Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA-M): 60%.

IPCA

Mais um índice usado para calcular o valor do aluguel é o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) que, por sua vez, considera o custo de vida de grupos familiares que moram em regiões metropolitanas brasileiras e recebem de 1 a 40 salários mínimos.

Esse é mais um índice que é usado pelo Banco Central para determinar a meta de inflação e ele analisa fatores como habitação, transportes e educação. O IPCA também é divulgado mensalmente.

INPC

O INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) é divulgado pelo IBGE. Trata-se de um índice semelhante ao IPCA, mas, nesse caso, o cálculo tem como base as despesas dos grupos familiares que recebem de 1 a 5 salários mínimos.

IPC

O IPC, por sua vez, é o Índice de Preços ao Consumidor, calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV). Esse índice considera as despesas habituais em 7 das principais capitais do Brasil a partir de famílias com nível de renda entre 1 e 33 salários mínimos.

Agora que você já sabe quais são os fatores que um corretor deve considerar para calcular o valor do aluguel e seu reajuste, não deixe de contar com todos os pontos que apresentamos para saber qual é o preço ideal de um imóvel e locá-lo de forma mais rápida.

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Conteúdo produzido em parceria com a Direcional.