É praticamente um dever de todo corretor imobiliário entender como é calculado o reajuste anual dos aluguéis. Por mais que muitos sistemas informatizados calculem automaticamente essa atualização, é importante conhecer a lógica algébrica que existe por trás. Isso porque, além de estar bem informado e atualizado, esse profissional deve saber como intermediar o relacionamento entre locadores e locatários.

Assim, antes de simplesmente repassar os números e valores do reajuste para os clientes, é preciso estar apto para responder às mais diversas dúvidas sobre o tema. Com isso, eles irão se sentir mais tranquilos e confiantes com os serviços prestados por você e sua imobiliária.

Pensando nisso, criamos este conteúdo completo que vai te ajudar a entender como é calculado esse reajuste, quais índices são determinantes, qual a periodicidade, como evitar problemas entre as partes e muito mais! Confira as nossas dicas 😉

Quais são os índices utilizados para calcular o reajuste dos aluguéis?

IGP (M ou DI) ou IPCA? Qual o melhor índice para calcular o reajuste? Na verdade, é livre a escolha de qual dos dois será utilizado para reajustar o contrato de aluguel. A única exigência é que isso esteja especificado no contrato de locação.

Abaixo, apontamos as principais características de ambos. Veja abaixo:

IGP (M ou DI)

Tanto o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) quanto o IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna) são divulgamos mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e podem ser utilizados como base para o reajuste anual dos aluguéis.

A única diferença entre os dois é que as variações de preços consideradas pelo IGP-M são referentes ao período do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. Já o IGP-DI tem como base o período do dia 01 ao dia 30 do mês de referência.

Na prática, os dois medem a mesma cesta inflacionária, mas como o período de cálculo e divulgação no IGP-M é mais “cedo”, geralmente ele é o mais recomendado, evitando que ainda não se tenha o índice mais atual de reajuste quando a imobiliária “rodar” o ciclo de geração dos próximos boletos.

IPCA

O IPCA, também conhecido como Índice de Preços ao Consumidor Amplo, é mais um indicador que pode ser usado na hora de reajustar o aluguel. Ele leva em consideração como população-alvo as famílias que possuem um rendimento mensal entre 1 e 40 salários mínimos e residentes de áreas urbanas.

O período compreendido vai do primeiro ao último dia de cada mês de referência, mas a divulgação do resultado é feita no mês seguinte, entre o dia 5 e o dia 12.

Como calcular o reajuste anual dos aluguéis?

Teoricamente, o ideal e mais correto seria analisar o período de acúmulo do índice selecionado, compará-lo ao período oficial do cálculo do índice daquele contrato e segmentar de maneira proporcional.

Mas como isso não é fácil de ser operacionalizado e nem de ser compreendido pelos clientes, é de praxe decidir por simplesmente observar o que as tabelas oficiais usam de “índice acumulado dos últimos 12 meses (em %)”, na linha do mês anterior àquele do 13º boleto após o último que continha reajuste.

Para entender melhor, vamos observar o exemplo abaixo:

Em um contrato hipotético assinado no dia 10/01/2018, no valor de R$ 1.000,00, o locatário pagará 12 aluguéis desse valor (boletos vincendos de 10/02/2018 a 10/01/2019). A partir do 13º boleto (em 10/02/2019) é que será aplicado o reajuste.

Vale lembrar que o boleto com vencimento no dia 10/02/2019 é referente ao período de moradia de 10/01/2018 a 09/02/2019, já que os aluguéis são cobrados na modalidade “mora e paga”.

Assim, nesse boleto de 10/02/2019, irá ser cobrado R$ 1.000,00 mais o índice acumulado do período de 10/01/2018 a 09/02/2019 (dia imediatamente anterior ao primeiro dia a que o boleto de 10/02/2019 será referente).

É possível que o índice de reajuste seja para menos?

Diferente do que acontecia no Brasil, atualmente alguns dos índices inflacionários em acumulados anuais tiveram resultados negativos em alguns meses. Ou seja, foi possível observar uma deflação e não uma inflação.

É comum que os contratos de locação prescrevam que “(…) o aluguel mensal inicial é de R$ XX,XX e será reajustado a cada 12 meses, ou pelo menor período permitido por lei, de acordo com a variação do índice YY (…)”. Variação, por óbvio, pode ser para cima ou para baixo.

A aplicação de deflação ou inflação diz respeito somente à garantia de não perda do valor da moeda e de forma a se evitar o enriquecimento sem causa do locador ou locatário. Por isso, da mesma maneira como a inflação deve ser aplicada nos contratos, a deflação também deve. Só assim será possível ter um equilíbrio justo na relação entre as partes.

Assim, para os contratos com “aniversários” em meses nos quais o acumulo dos últimos doze meses do índice de reajuste for negativo, os aluguéis deverão diminuir sim.

Como o corretor de imóveis pode evitar problemas entre as partes?

Apesar da situação que falamos acima ser o correto a se fazer, muitos locadores reclamam e não aceitam a deflação de forma alguma. Mas os corretores e as imobiliárias precisam saber lidar com isso.

Quando se depararem com esse problema, a dica é utilizar a explicação legal que citamos no tópico anterior, além de justificar que a variação comercial dos valores dos aluguéis está, geralmente, mais pressionada do que os próprios índices legais, por conta da fragilidade da economia como um todo.

Isso quer dizer que, muitos imóveis, quando são desocupados, precisam ter um desconto no valor padrão dos aluguéis para que se garanta a liquidez do mesmo.

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