Quando um contrato de locação é assinado, você sabe quem passa a ser o responsável por realizar a manutenção e conservação de bens imóveis?
Essa questão, além de gerar muitas dúvidas na cabeça de inquilinos, proprietários e até mesmo dos corretores imobiliários, pode ser também o palco de muitas guerras.
Segundo os termos previstos na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245 de 1991), o locador é obrigado a entregar o imóvel em bom estado para servir ao uso a que se destina, manter a forma e o destino do mesmo e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à presente locação.
Por outro lado, o locatário precisa tratar o imóvel como se fosse seu, restituí-lo no estado em que o recebeu no início do contrato, levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de defeitos de responsabilidade deste e reparar danos causados por si mesmo.
Por isso, é comum que as imobiliárias precisem intermediar os conflitos que surgem dentro deste tema, uma vez que, geralmente, cada uma das partes observa a razão sob o olhar que mais lhe convém.
Para ajudar você, corretor de imóveis, a lidar com essas situações, nós preparamos este artigo. Aqui, vamos falar sobre como a manutenção e conservação dos imóveis locados estão previstas na Lei do Inquilinato. Continue com a gente!
Direto ao ponto:
Quem é o responsável pela manutenção e conservação de bens imóveis?
A primeira coisa que precisamos saber é que a Lei do Inquilinato é hierarquicamente superior a qualquer contrato de locação. E nela está previsto que:
Art. 22. O locador é obrigado a:
I – entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
(…)
III – manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V – fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
(…)
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
II – servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III – restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV – levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
V – realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
VI – não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
(…)
Assim, serão consideradas inválidas as cláusulas contratuais que tentem modificar algo que já estava pré-determinado legalmente.
Por exemplo: de nada adianta uma cláusula dizendo que, a partir da assinatura do contrato, toda a responsabilidade por reparos é por conta do inquilino.
Como vimos acima, está previsto no artigo 22 da Lei do Inquilinato que os vícios e defeitos do imóvel anteriores à locação devem estar por conta do locador.
Nesse caso, se, depois da entrada no imóvel, for identificada alguma falha estrutural que estava oculta até então, o locador será sim o responsável.
Isso acontece porque, nenhuma cláusula do contrato tem o poder para modificar o que está determinado na Lei.
Mas então, de fato, a quem pertence essa responsabilidade? Como pudemos observar nos artigos 22 e 23, a obrigação sobre a manutenção e conservação dos imóveis depende, na verdade, da sua origem.
Ou seja, tudo que diz respeito a falhas estruturais ou defeitos anteriores ao presente contrato deve ser bancado pelo proprietário. Já os danos decorrentes do mau uso durante o período de locação, devem ser assumidos pelo inquilino.
O inquilino pode fazer modificações e melhorias no imóvel?
Na prática, é comum que os locadores e as imobiliárias incluam no contrato uma cláusula que desautorize o locatário a realizar benfeitorias necessárias no imóvel sem autorização prévia.
Porém, deve-se observar também que uma obrigação fundamental do proprietário é garantir a habitabilidade e segurança do imóvel.
Sendo assim, literalmente proibir o locatário de realizar benfeitorias necessárias pode não ser a melhor estratégia, uma vez que expõe e desprotege os próprios locadores.
Isso porque, caso os mesmos tenham dificuldades ou falta de disponibilidade para efetuar os reparos de forma ágil, essa situação pode causar a desocupação justificada do imóvel, ou ainda a cobrança de multa penal por descumprimento contratual.
Nesse caso, o inquilino encontrando uma necessidade urgente de reparo ao imóvel e faltando o respaldo por parte do proprietário e da imobiliária, poderia despender e pedir o ressarcimento do quanto necessário (desde que razoável) para o conserto, alegando que não o fazer estaria agravando seu próprio prejuízo.
Como devem funcionar as vistorias de início e fim de contrato?
Todo corretor ou administrador de imobiliária sabe que as vistorias de início e fim de contrato são de extrema importância.
Mas, além disso, não se deve deixar de realizar as vistorias mais detalhadas, que incluam relatórios escritos e laudos fotográficos que registrem os pormenores do estado do imóvel, como as funcionalidades dos sistemas hidráulico e elétrico.
Tudo isso como forma de prevenir problemas futuros e prestar um serviço mais atencioso a locadores e locatários.
Ainda sobre esse tema, mesmo que a própria imobiliária assine na qualidade de procuradora, não é indicado deixar de colher as assinaturas de ambas as partes envolvidas no contrato.
Um relatório que não foi assinado pelo inquilino pode ser considerado como inconclusivo e insuficiente, uma vez que configura um posicionamento unilateral sobre o estado do imóvel.
A cobrança de encargos até que as modificações sejam feitas é uma prática legal?
Uma “ameaça” comum geralmente feita pelas imobiliárias ou pelos locadores é a de que, mesmo depois da entrega das chaves do imóvel, a cobrança do aluguel continuará sendo feita até que os adequados reparos sejam totalmente efetuados.
Em uma primeira análise, caso o imóvel encontre-se muito comprometido ou em estado de inabitabilidade por culpa do inquilino, essa pode até ser uma argumentação aceitável.
Porém, as decisões dos tribunais pátrios acabam sendo mais sistemáticas, afirmando que, depois que as chaves são devolvidas, o contrato está rescindido e, a partir de então, nenhuma outra cobrança pode ser feita.
Assim, a tentativa de cobrança nesse caso deve ser entendida como uma indenização por lucros cessantes, uma vez que, por culpa do locatário, o locador perde a oportunidade de voltar a lucrar.
O ponto crítico, entretanto, é que essa indenização dependerá de uma prova efetiva e material de que o locador de fato perdeu a oportunidade de locar o imóvel em decorrência da situação na qual o locatário o deixou.
Por isso, o mais recomendado em situações como essa é a contratação de um advogado para a distribuição de uma ação cujo primeiro pedido é o da produção antecipada de provas.
Conflito entre as partes e como a imobiliária pode gerenciar esse problema?
Um conflito frequente na vida do corretor imobiliário é quando clientes alegam que não irão cumprir sua parte no contrato enquanto o outro não o fizer.
Por exemplo: locadores dizem que não farão os reparos necessários nos imóveis enquanto o inquilino estiver devendo os aluguéis.
Já os locatários deixam de pagar os aluguéis enquanto certos reparos não forem feitos no imóvel.
A nossa última dica para os corretores é que, em tais situações, busquem acalmar e orientar seus clientes que tais posturas são extremamente não recomendadas e podem agravar a situação e amplificar o conflito.
Saiba mais sobre as determinações da Lei do Inquilinato
Como você pôde ver neste artigo, é a Lei do Inquilinato que regulamenta as responsabilidades de cada uma das partes de um contrato de locação.
Para saber mais sobre as suas determinações, assista também ao nosso vídeo sobre a Conservação e Manutenção dos Imóveis. Temos uma lista completa cheia de vídeos sobre a lei do inquilinato!