A locação de imóveis é um tipo de operação imobiliária que possui obrigações legais a longo prazo. Isso significa que, após a assinatura do contrato, existem regras que guiam a relação entre o locador e o locatário. Uma das cláusulas que geram maior dúvida até mesmo entre os corretores que intermedeiam um aluguel é a multa rescisória.
A chamada Lei do Inquilinato, que é responsável por determinar quais os direitos e deveres básicos nesse tipo de relação, não estipula o valor e nem se deve haver multa na rescisão de um contrato de locação de imóveis. Pelo contrário, ela deixa essas decisões livres para que as partes determinem da melhor maneira possível. Apesar dessa liberdade tornar o aluguel muito mais flexível, a incerteza sobre quando a multa pela quebra de contrato de locação deve ser paga e se deve ser integral ou parcial fica ainda maior.
Para ajudar você a entender melhor quando a multa por quebrar um contrato de locação de imóveis deve ser paga, separamos a seguir os tipos de rescisão e quais as exceções existentes 😀
Direto ao ponto:
Quando a multa por rescisão do contrato de locação de imóveis é obrigatória?
Os contratos de locação podem ser quebrados tanto por quem aluga quando pelo dono do imóvel. As duas situações possuem características bastante diferentes. Conheça-as a seguir.
Inquilino deixa o imóvel antes do prazo estipulado em contrato de locação de imóveis
Apesar da Lei do Inquilinato não determinar uma multa obrigatória, a maioria dos contratos de locação de imóveis incluem essa cláusula para segurança do proprietário. Ela é uma segurança para o caso de um inquilino decidir deixar o imóvel antes do prazo. Para o locador a multa faz toda a diferença, já que o locatário não é obrigado a avisar com um mínimo de antecedência.
Outro ponto importante para casos onde o inquilino quebra o contrato de locação de imóveis é que a multa deve ser proporcional ao tempo em que ele já morou no imóvel. Ou seja, se foi acordado um contrato de 12 meses e foram cumpridos apenas 6, será paga a multa proporcional aos 6 meses restantes. A conta é bem simples:
A multa prevista por José em seu contrato com Maria é de R$5.000,00 e o prazo é de 12 meses.
Isso gerará um total de cerca de R$416,00 por mês.
Se Maria deixou o imóvel ao fim do sexto mês, ela ainda precisa pagar 6 meses, totalizando R$2.500.
Ainda que o inquilino esteja, na maioria das vezes, comprometido com a multa contratual, existe um caso onde é possível deixar o imóvel sem a necessidade de pagar multa. Quando uma pessoa recebe um pedido de transferência no trabalho, para outra localidade, ela fica livre do pagamento dessa taxa, desde que avise o locador com 30 dias de antecedência.
Uma curiosidade sobre os contratos de locação de imóveis é que, quando o titular é casado, em caso de sua ausência, o cônjuge passa a ser titular automaticamente. Independente de sua participação ou não no contrato inicial.
Locatário solicita o imóvel antes do fim do contrato
Para o proprietário do imóvel a quebra do contrato de locação de imóveis é um pouco mais complicada. É previsto em lei que ele não pode requisitar o imóvel por quaisquer motivos, como é o caso das regras para o inquilino.
O proprietário de um imóvel pode solicitar a desocupação nas seguintes situações:
- Quando existe a necessidade de uso próprio
Se for comprovado que o proprietário de um imóvel que está alugado precisa do bem para residir, ele poderá solicitar que o inquilino desocupe-a. Porém, é importante lembrar que essa regra só vale para casos onde o locador só possui um imóvel em nome. Se existirem outros imóveis próprios e que estejam vazios, eles devem ser a primeira opção. Além disso, é necessário que o inquilino seja avisado com 30 dias de antecedência.
- Quando o inquilino quebra o contrato de alguma forma
Além da multa, o contrato de locação de imóveis pode conter outras cláusulas como, por exemplo, reformas proibidas, uso do imóvel para eventos ou atividades comerciais. Em casos onde o locatário quebra alguma das regras criadas na assinatura do contrato, o locatário tem o direito de solicitar a devolução do imóvel, seguindo o prazo de 30 dias para desocupação.
Como prevenir a quebra do contrato de locação de imóveis?
A rescisão de um contrato de locação pode causar problemas tanto para o locador quanto para o locatário. Porém, é importante lembrar que esse tipo de situação afeta também a imobiliária ou corretor de imóveis responsável pela negociação, já que atrapalha sua rotina e reduz a receita gerada. Por isso, separamos a seguir dicas rápidas para prevenir a quebra de contrato de maneira bastante simples. Confira!
1- Conheça o locatário
Uma das principais causas de quebra do contrato de locação de imóveis são os problemas pessoais e financeiros do locatário. É claro que não é possível adivinhar os problemas futuros, mas você pode identificar sinais de que um contrato apresentará algum tipo de problema no futuro. Sempre converse com o locatário no momento da entrega de documentação, entenda qual o uso específico e sempre realize a consulta de crédito. Você pode conferir mais dicas sobre como buscar informações e prevenir a quebra de contratos aqui.
2- Confira as cláusulas contratuais
Assim como as partes envolvidas em um contrato, é importante que o corretor de imóveis confira o contrato e todas as cláusulas que podem garantir a segurança do locatário e do locador. Esse cuidado pode não só evitar problemas futuros, como também fortalecer a confiança de seus clientes.
3- Acompanhar o reconhecimento de firma dos documentos
Pode parecer bastante trivial acompanhar a etapa de formalização de um contrato mas, muitas vezes, essa etapa não recebe a atenção necessária. Garantir que todos os documentos estejam corretos, validar as informações e garantir que as assinaturas sejam reconhecidas em cartório é uma boa forma de evitar problemas futuros. Isso porque o contrato é o documento que comprova o acordo entre as partes e servirá como apoio em caso de quebra das cláusulas definidas.
4- Realize a vistoria do imóvel
Um dos principais motivos para a quebra do contrato de locação de imóveis são os problemas com a estética ou estrutura do imóvel. Realizar a vistoria pessoalmente é uma das formas de entender exatamente o estado do imóvel e também deixar claro para o inquilino quais serão as melhorias realizadas pelo locador e quais ele mesmo poderá realizar. Além de ser obrigatória, a vistoria pode ajudar você a sugerir ao locador adições no contrato como, por exemplo, reparos prévios e cláusulas que protejam partes do imóvel onde ele não deseja modificações.