Síndicos e administradoras de condomínios sabem como a inadimplência é comum entre proprietários e locatários de imóveis, seja por dificuldade financeira ou simples esquecimento. E isso gera quebra no orçamento mensal, compromete o fluxo de caixa e ainda aumenta os gastos dos demais moradores – que precisam arcar com as despesas dos outros.
Mas como os condomínios são espaços de convivência, existem muitas dúvidas sobre como lidar com a cobrança de forma amistosa, descomplicada e efetiva. Afinal, o que todos querem é que os devedores quitem suas contas sem brigas e desavenças. Então como lidar com a inadimplência em condomínios?
Direto ao ponto:
Como cobrar dívidas condominiais?
O primeiro passo para evitar a inadimplência em condomínios é conferir semanalmente as contas. Mesmo que uma administradora seja contratada para cuidar no gerenciamento do condomínio, ela atende diversos clientes e o síndico é a pessoa que está mais próxima da realidade local, devendo informar-se sobre o balanço financeiro e as negociações.
Quando um apartamento ou casa deixa de pagar uma fatura, o ideal é logo entrar em contato com o morador para lembrá-lo que a taxa não foi paga. Essa é uma política de boa vizinhança, afinal, na correria do dia a dia muitas pessoas esquecem de pagar alguma conta e é preciso diferenciar os maus pagadores dos esquecidos. Portanto, a primeira abordagem deve ser de lembrete.
Caso o morador não realize o pagamento atrasado, é prudente entrar em contato para saber se está com dificuldade financeira e oferecer uma negociação amigável. Isso pode ser feito pelo síndico ou pela administradora e é uma via extrajudicial com bons resultados. Enviar uma carta com o boleto referente ao valor atrasado adicionado de multa e juros também é uma alternativa.
Mas, se passados 90 dias o morador não entrar em contato para sinalizar que deseja resolver a pendência, então o condomínio pode discutir medidas mais incisivas, como protesto, ações judiciais e cassação do direito ao voto em assembleia.
E fique atento a essa dica: na maioria dos estados, o Juizado Especial Cível (antigo Tribunal de Pequenas Causas) pode ser acionado para ações de cobrança, o que é uma vantagem pois o julgamento torna-se muito mais ágil.
O que pode e o que não pode fazer?
Todas as medidas descritas acima são legais, ou seja, podem ser tomadas pelo síndico e pela administradora do condomínio. Outras práticas comuns que reduzem a inadimplência incluem o envio do boleto com pelo menos 10 dias de antecedência do vencimento, o envio do boleto por e-mail (além da carta física), a possibilidade de 2ª via no site da administradora e campanhas de conscientização dos moradores sobre a importância de manter as contas em dia.
Não é aconselhável, em nenhuma circunstância, expor uma lista com o nome dos inadimplentes, pois além de não ser nada amigável, a prática pode gerar ação contra o condomínio. Outra atitude polêmica é a do corte no fornecimento de gás e água. Ela só é possível quando há medição individual e precisa ser aprovada em assembleia. Porém, mesmo quando 2/3 votam pela adoção da medida, há riscos jurídicos para o condomínio.
Quais as regras de cobrança para condomínios?
Você sabe quem é o responsável pela inadimplência em condomínios? E quais são os valores de multa e juros que podem ser aplicados? Essas e outras dúvidas sobre as regras de cobrança para condomínios são comuns na rotina administrativa, e a resposta encontra-se tanto na Convenção ou Estatuto do mesmo como no Código de Processo Civil (CPC).
Mas um novo CPC passou a vigorar em maio de 2016 e alterou diversas normas de interesse dos condôminos – de modo que nem todos os moradores estão por dentro do que mudou. Se este é o seu caso, não se preocupe, pois vamos explicar de forma muito didática as novas regras de cobrança para condomínios previstas no CPC.
Cobrar os condôminos ficou mais rápido
A principal novidade inserida pelo novo Código de Processo Civil (Lei nº. 13.105/2015) recaiu sobre a cobrança, a qual passou a ser considerada como título executivo extrajudicial (art. 784, X). Consequentemente, o processo para reaver pagamentos atrasados do rateio do condomínio tornou-se mais ágil e menos complicado.
De acordo com o CPC anterior, o procedimento sumário funcionava da seguinte maneira: o condomínio entrava com uma ação de cobrança comum na justiça, e o inquilino devedor era citado para ir à audiência apresentar a defesa.
Nessa etapa, que poderia durar alguns anos, o condomínio precisava provar que determinada pessoa devia um valor ‘x’ e o devedor poderia recorrer ou não. Somente depois de comprovada a pendência é que a ação entrava na fase executiva, de cobrança dos valores. Desta forma, um procedimento simples para reaver dívidas poderia arrastar-se por mais de uma década.
Com o novo CPC, a primeira fase deixa de existir e a ação pula diretamente para a fase executiva, ou seja, o condômino inadimplente é citado em audiência já para pagar suas dívidas, sob pena de penhora do imóvel, e não mais para apresentar a defesa. Ainda aqui existe a possibilidade de recurso, mas o processo como um todo tramita de forma muito mais ágil e eficiente.
Agora, depois de localizado e citado em audiência, o devedor terá três dias para quitar seus débitos ou nomear bens para a penhora, sob o risco de ter o próprio imóvel gerador da dívida penhorado.
É claro que a via judicial não deve ser a primeira opção na cobrança de dívidas de condomínio. Assim que for verificada a ausência do pagamento, é aconselhável fazer um primeiro contato amigável para informar o morador do atraso e orientar sobre o pagamento da segunda via e dos respectivos encargos (multa e juros). Essa é uma política de boa vizinhança para distinguir devedores de inquilinos que esqueceram de pagar a fatura.
Após 2 meses de atraso, o condômino inadimplente deve ser avisado da sua situação por meio de uma Carta de Cobrança, que funciona como um aviso e deve ser assinada pelo proprietário para comprovar ciência. Essa etapa é fundamental para dar início ao processo judicial.
O que mais mudou na hora de cobrar?
Além da questão processual, o novo CPC trouxe outras alterações para as regras de cobrança para condomínios. A multa por atraso, por exemplo, é de 2%. Já a taxa de juros deve seguir a norma da Convenção ou Estatuto do condomínio, salvo quando a convenção não trata do tema, prevalecendo então o valor de 1% ao mês. Se os condôminos quiserem, podem votar em assembleia uma nova taxa de juros, e neste caso é necessária a aprovação por 2/3 dos proprietários.
O novo CPC ainda abre a possibilidade para uso da mediação e arbitragem na resolução de conflitos antes de ir para a via judicial. E quanto a unidade devedora é vendida, o novo proprietário é quem assume a responsabilidade pelas dívidas do antigo dono do imóvel.
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