Você tem dúvidas sobre liberação de crédito imobiliário? Este guia apresentará tudo o que é necessário saber para assegurar que essa transação seja mais segura e vantajosa.
No Brasil, espera-se uma nova fase de crescimento para o mercado imobiliário. Em 2018, o setor conseguiu crescer e a tendência é que os bons ventos continuem soprando a favor das imobiliárias e corretores independentes.
Mas para aproveitar as oportunidades sem expor o negócio ao risco da inadimplência, é preciso ser estratégico. A concessão de crédito imobiliário é uma decisão complexa e exige uma série de análises.
Continue a leitura e aprenda a fazer isso com agilidade, eficiência e segurança!
Direto ao ponto:
As perspectivas para o mercado imobiliário brasileiro
O mercado imobiliário é composto por quatro fases: expansão, excesso, recessão e recuperação. Depois de uma forte crise enfrentada no setor, no final de 2017, o Brasil entrou na fase de recuperação.
Depois disso, o que se percebeu foi um crescimento gradativo — em 2018, o mercado de imóveis cresceu 10% no país.
Com a troca de governo, a maior oferta de crédito para a construção civil, a redução da taxa de juros, o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) e uma possível regulamentação do distrato, o consumidor está começando a retornar com seus projetos financeiros, especialmente a aquisição de imóveis.
Em São Paulo, por exemplo, houve um aumento de 52% no número de unidades comercializadas. Além disso, o lançamento de novos projetos imobiliários subiu 30% no final de 2018, o que revela excelentes expectativas para os próximos anos.
Os sinais de recuperação indicam que 2019 será um ano ainda melhor para o mercado imobiliário. Quem quer vender, comprar, alugar ou investir está cada vez mais otimista e os corretores e imobiliárias precisam estar preparados para isso.
Os tipos de crédito imobiliário
Conforme visto, os próximos anos reservam boas surpresas para as imobiliárias e corretores. Entretanto, é preciso ser cauteloso e não deixar que a empolgação pelo aumento da procura torne o processo mais arriscado.
Como essas transações envolvem altos valores, é comum que o cliente precise recorrer ao crédito imobiliário. Nesse caso, é essencial que você se informe e conheça as opções disponíveis no mercado. Confira!
Financiamento direto com a construtora
O financiamento direto com a construtora é uma modalidade menos burocrática e com um prazo de pagamento reduzido — em média, 60 meses —, já que a própria empresa responsável pela construção dos imóveis concede o crédito ao consumidor.
As grandes construtoras do mercado dispõem de capital para financiar o próprio imóvel e, com isso, evitam que o cliente passe por todo o crivo de um financiamento bancário. Aliás, é possível parcelar até mesmo a entrada.
Financiamento com o banco
Apesar de contar com uma liberação do crédito mais burocrática e exigente, o financiamento bancário é uma das modalidades mais populares, inclusive por trabalhar com prazos mais extensos — até 35 anos.
Além disso, o banco oferece a opção de o consumidor utilizar o saldo do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) como entrada, o que simplifica bastante a aquisição do bem.
Os tipos de financiamento bancário imobiliário
Muitos consumidores recorrem ao financiamento imobiliário para adquirem a casa própria, seja para moradia, seja para investimento. Por esse motivo, é essencial conhecer as principais modalidades oferecidas pelos bancos. Acompanhe!
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
O Sistema Financeiro de Habitação (SFH) é destinado ao financiamento de imóveis que se enquadram nos limites estabelecidos pelo Banco Central.
Vale a pena destacar que esses valores foram alterados recentemente e, desde janeiro de 2019, os imóveis de até R$1,5 milhão podem ser financiados dentro dessa modalidade, independentemente da cidade em que estejam localizados.
Sistema Financeiro Imobiliário (SFI)
O Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) foi criado para permitir o financiamento de imóveis que estão acima do limite permitido para o SFH. Com isso, não há limites máximos para a liberação do crédito.
Programa Minha Casa Minha Vida
O Programa Minha Casa Minha Vida é uma iniciativa do Governo Federal que pretende facilitar o financiamento de imóveis para famílias que se enquadram em alguns requisitos.
Em geral, para que parte da parcela seja subsidiada pelos cofres públicos, a família precisa estar inserida em uma das quatro faixas de rendas:
- faixa 1 — renda familiar de até R$1.800,00 e parcelas limitadas a 30% da renda mensal;
- faixa 1,5 — renda familiar de até R$ 2.600,00, taxa de juros de 5% ao ano, subsídio de até R$47,5 mil e até 30 anos de prazo para pagar;
- faixa 2 — renda familiar de até R$4.000,00;
- faixa 3 — renda familiar de até R$9.000,00.
Os tipos de amortização existentes
A parcela de um financiamento imobiliário é composta por juros, taxas e seguros. Assim, sempre que o consumidor quita um boleto, ele está pagando os juros e devolvendo parte da quantia que pegou emprestado, ou seja, está amortizando a dívida.
É interessante que você conheça os tipos de amortização disponíveis, pois eles influenciam diretamente no valor da parcela. Acompanhe o breve resumo que preparamos!
Sistema PRICE
O Sistema PRICE, também conhecido como Sistema Francês de Amortização (SFA), é um dos principais modelos e se baseia na existência de parcelas fixas durante todo o contrato.
É importante saber que, enquanto a fração do pagamento da taxa de juros diminui, o valor da amortização da dívida aumenta. Isso porque a maior parte das primeiras parcelas é composta pelos juros e esse montante vai se reduzindo com o passar dos anos — como as parcelas são fixas, o valor da amortização sobe a cada boleto quitado.
Sistema SAC
O Sistema de Amortização Constante (SAC) conta com parcelas decrescentes. Ou seja, o consumidor paga um valor maior no início do contrato e encerra pagando um valor menor.
Vale destacar que, nesse modelo, a amortização é igual em todas as parcelas, mas os juros são variáveis. Dessa maneira, a primeira parcela é mais alta e, com a quitação dos juros, as demais vão se tornando mais baratas.
Sistema SACRE
O último modelo existente no mercado é o Sistema de Amortização Crescente (SACRE). Trata-se de uma combinação entre o PRICE e o SAC, em que as parcelas sobem até um determinado tempo e, em seguida, começam a cair.
Isso acontece porque a taxa de juros diminui com o passar dos anos e o valor da amortização aumenta. Além disso, há um reajuste da parcela pela TR (Taxa Referencial), substituindo a correção monetária na maior parte dos contratos.
Observe que os primeiros boletos têm um valor bem elevado, mas ele cai com o tempo, o que facilita a organização financeira do devedor e contribui para a redução da inadimplência.
A documentação necessária para a concessão do crédito imobiliário
Mesmo que as perspectivas para quem atua no mercado imobiliário sejam boas, é preciso destacar que o risco de inadimplência sempre existe, pois quem quer comprar ou alugar um imóvel nem sempre tem condições de arcar com os custos.
Para superar o problema, uma análise de crédito segura é essencial e, como você sabe, a verificação das condições financeiras do cliente depende do acesso a diversas informações.
Muitas pessoas e profissionais acreditam que esse processo é uma mera burocracia. No entanto, trata-se de precaução. Quanto mais dados você tiver à sua disposição, menores serão os riscos da transação.
Como corretor, é seu papel orientar o cliente a reunir a documentação com atenção, já que é bastante comum o indeferimento de contratos por falta de informações. Esses requisitos podem sofrer variações a depender da instituição, mas alguns são recorrentes:
- documentos de identificação pessoal, como RG, CPF e certidão de casamento;
- comprovante de residência atual;
- certidão negativa de débitos federais;
- certidão negativa de inscrição na dívida ativa;
- certidão negativa de processos cíveis e criminais;
- cópias da Carteira de Trabalho;
- comprovante de renda;
- dados bancários.
A comprovação de renda do profissional liberal
A comprovação de renda do profissional liberal é uma dúvida muito comum durante o financiamento imobiliário, visto que, diferentemente do trabalhador celetista, ele não dispõe de contracheques mensais.
Entretanto, esse não é um impedimento para conseguir o crédito. Na verdade, existem outros documentos que exercem a mesma função, como a Declaração Anual de Imposto de Renda, os extratos bancários e a Declaração Comprobatória de Recepção de Rendimentos (Decore).
Dessa forma, caso algum de seus clientes seja um empresário ou profissional autônomo, oriente-o a providenciar essas importantes fontes de informação para a análise de crédito.
As taxas de juros do crédito imobiliário
Já falamos sobre as perspectivas para o mercado imobiliário, os tipos de crédito e a documentação que seus clientes devem providenciar para que seja realizada uma análise de crédito completa e precisa. Agora, falaremos um pouco sobre as taxas de juros.
Primeiramente, é preciso compreender que um financiamento é um empréstimo de dinheiro. No caso em análise, uma instituição empresta um valor para que o consumidor adquira um imóvel.
Obviamente, quem libera o crédito precisa ser recompensado e é aí que entram os juros. Eles são a compensação financeira pelo tempo em que essa quantia ficará em mãos de um terceiro e, por isso, uma série de fatores são levados em consideração durante a definição da porcentagem, como:
- risco de inadimplência;
- tipo do imóvel financiado;
- modalidade de crédito escolhida;
- valor do bem financiado;
- valor da entrada;
- histórico financeiro do consumidor;
- renda familiar;
- existência de garantia imobiliária.
No sistema Financeiro Habitacional (SFH), por exemplo, a taxa de juros é limitada a 12% ao ano, mais a Taxa Referencial — o que faz desse modelo um dos mais baratos e procurados pelo consumidor.
As taxas de juros existentes no mercado
Conforme mencionamos, cada instituição bancária cobra uma taxa de juros diferente, já que ela tem liberdade para cobrar pelo empréstimo de seu dinheiro. Para que você se informe melhor, fizemos uma pesquisa com as taxas praticada em 2018 pelos principais bancos do país. Confira!
Sistema Financeiro Habitacional (SFH)
No Sistema Financeiro Habitacional (SFH), que se destina a imóveis de até R$1,5 milhão, as taxas de juros são as seguintes:
- Caixa — a partir de 9% ao ano + TR;
- Banco do Brasil — a partir de 9,24% ao ano + TR;
- Itaú — a partir de 9% ao ano + TR;
- Bradesco — a partir de 9,3% ao ano + TR;
- Santander — a partir de 9,49% ao ano + TR
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
No Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), utilizado em imóveis mais caros, os juros praticados no mercado são os seguintes:
- Caixa — a partir de 10% ao ano + TR;
- Banco do Brasil — não disponibiliza essa modalidade;
- Itaú — a partir de 9,5% ao ano + TR;
- Bradesco — a partir de 9,7% ao ano + TR;
- Santander — a partir de 9,99% ao ano + TR
5 dicas para saber se o seu cliente pode receber um crédito imobiliário
A função de uma imobiliária e de um corretor de imóveis não se resume somente a encontrar e formar um bom portfólio de produtos. Para se destacar no mercado, é preciso auxiliar o cliente durante todo o processo.
Para isso, você deve saber como construir uma política de crédito e identificar se a pessoa ou empresa tem condições de arcar com essa responsabilidade. Para ajudá-lo com essa tarefa, reunimos 5 dicas infalíveis. Fique atento para não cometer erros!
1. Observe se a renda do cliente é estável
Um dos pontos a serem observados é a estabilidade da renda do cliente. Como o financiamento envolve um compromisso de longo prazo, é importante que exista uma constância nos valores recebidos.
No caso de autônomos, é prudente verificar o tempo de atuação no mercado e declarações de renda de anos anteriores. Lembre-se de que essa conferência é positiva para todos os envolvidos, inclusive para o cliente — que não ficará endividado ou terá seu padrão de vida afetado.
2. Verifique se existem restrições no CPF ou CNPJ do cliente
Ter restrições no CPF ou CNPJ pode inviabilizar a liberação de crédito. Afinal, esse é um indicador de que a pessoa está com dificuldades para honrar com seus compromissos e que, provavelmente, poderá deixar de pagar as parcelas.
Você deve fazer essa consulta e, caso identifique alguma pendência, deve comunicá-la ao cliente para que a situação seja regularizada antes de iniciar o processo de financiamento.
3. Confira as condições de entrada
Diversas instituições bancárias exigem uma quantia de entrada para o financiamento. Apesar disso, muitos consumidores não conhecem esse requisito e sequer têm economias disponíveis.
Por esse motivo, é interessante conversar com o seu cliente e conferir se ele dispõe de uma entrada de, no mínimo, 20% do valor do imóvel que pretende adquirir. Deixe claro que, quanto menor o saldo a ser financiado, melhor será a taxa de juros e mais fácil é a liberação do crédito.
4. Analise o histórico financeiro do consumidor
Para evitar problemas e garantir uma concessão de crédito segura, diversas estratégias podem ser colocadas em prática, entre elas a análise do histórico financeiro do consumidor.
Para prever o seu comportamento futuro é essencial observar o passado desse indivíduo e a melhor técnica é a verificação de seu relacionamento com outras empresas. O score de crédito, por exemplo, pode ajudá-lo a definir melhor o risco da transação.
5. Defina o seu risco de inadimplência
Como você sabe, um dos riscos da concessão de crédito é a inadimplência. Esse é um problema complexo e que tem diversas causas, principalmente porque a maioria das pessoas não devem por vontade própria.
O crédito imobiliário costuma ser alto e, por isso, é preciso ainda mais cuidado ao concedê-lo a alguém. Sabe qual o primeiro passo para evitar o endividamento? Definir o risco de inadimplência do cliente.
Nesse caso, reúna o máximo de informações sobre o seu comportamento financeiro, verifique a autenticidade dos documentos apresentados e fundamente bem a sua decisão.
A importância da análise de crédito
Os sinais de recuperação da economia brasileira acabam gerando uma boa expectativa no mercado. No entanto, essa empolgação pode representar um grave problema caso não se invista na análise de crédito.
No mercado imobiliário, essa é uma técnica essencial para evitar a inadimplência, tanto durante a venda de imóveis quanto no processo de aluguel. No entanto, ao contrário do que possa parecer, a análise de crédito é muito mais do que conferir se o cliente tem alguma dívida em atraso.
Quando falamos nessa estratégia, estamos nos referindo a uma análise completa sobre o comportamento financeiro de um indivíduo, o que exige o acesso a:
- pendências financeiras;
- dados pessoais e profissionais;
- existência de protestos
- existência de cheques devolvidos por falta de fundos;
- ações judiciais de cobrança em andamento;
- pendências junto à Receita Federal.
Não há uma maneira segura de liberar um crédito imobiliário sem que essa análise seja realizada. Concluir essa transação sem fazer uma pesquisa aprofundada sobre o cliente é um risco que não se pode correr.
Aliás, é interessante enfatizar que uma possível negativa de crédito em razão da identificação de pendências é uma proteção para a empresa e para o próprio consumidor, já que se tornar um devedor traz uma série de problemas e transtornos.
5 vantagens de utilizar uma ferramenta na análise de crédito
Como anda a gestão do risco de crédito em sua empresa? Apesar de a inadimplência ser um verdadeiro “calcanhar de Aquiles” no cotidiano empresarial, deixar essa estratégia para segundo plano só pioraria a situação.
Até mesmo o negócio mais organizado e responsável pode ser surpreendido com um aumento no índice de endividados e, por isso, a prevenção é o melhor caminho a ser seguido.
O melhor disso tudo é que a análise de crédito não precisa ser um processo demorado, caro e complexo. A tecnologia está evoluindo e já existem ferramentas que simplificam a pesquisa e fornecem relatórios repletos de informações úteis.
Para finalizar este guia com sucesso, reunimos as principais vantagens de se investir nesse recurso e fazer uma liberação de crédito imobiliário muito mais segura. Confira!
1. Acesso a informações de bancos de dados externos
Uma análise de crédito de sucesso é aquela que utiliza o máximo de informações possíveis. Por esse motivo, basear sua decisão apenas nos documentos entregues pelo cliente pode não ser uma boa ideia.
Quando uma ferramenta tecnológica é utilizada, esse problema deixa de existir. Além de verificar a autenticidade dos dados informados, esse recurso faz uma pesquisa avançada em bancos de dados externos, apresentando informações aprofundadas, como a existência de processos judiciais e pendências na Receita Federal.
2. Entrega relatórios completos e atualizados
Os relatórios entregues por um sistema de análise de crédito não são estáticos. Explicando melhor, eles trazem informações reais e atualizadas e transformam a liberação dos valores em uma tarefa muito mais simples e rápida.
As melhores ferramentas informam, por exemplo, o score de crédito dos últimos 3 e 6 meses, dados pessoais do cliente e referências bancárias e pessoais. Ou seja, você terá tudo o que precisa para prevenir a inadimplência.
3. Previne fraudes na concessão de crédito imobiliário
O dia a dia de uma empresa é repleto de situações que podem prejudicar sua reputação e sua estabilidade financeira. No caso da concessão de crédito imobiliário, é preciso ficar muito atento para não se tornar mais uma vítima das fraudes.
Uma ferramenta automatizada pode ajudá-lo a verificar os dados do imóvel, do comprador e, também, do vendedor. Dessa maneira, você estará seguro de que o bem negociado e de que as partes estão aptas a fazer parte do contrato.
4. Aumenta a eficiência da tomada de decisões
Tomar decisões é um dos principais poderes dos gestores e profissionais que atuam por conta própria. Entretanto, quanto maior poder, maior a responsabilidade, não é mesmo?
Para garantir uma tomada de decisões mais ágil e correta, o uso da tecnologia é fundamental. Afinal, as informações a que você terá acesso trarão mais segurança e produtividade para o negócio.
5. Reduz os erros nas análises
Errar é humano e isso revela uma das grandes vantagens de se investir em tecnologia durante a análise de crédito. Reduzir os processos manuais e apostar na automatização minimiza as falhas e fraudes e evita muitos transtornos para o corretor e seus clientes.
Portanto, se você ainda executa esse processo sem o auxílio de uma boa ferramenta, avalie com atenção os benefícios apresentados. Tenha certeza de que o investimento realizado será revertido em mais eficiência.
O que achou deste guia completo sobre a liberação de crédito imobiliário? Trouxemos muitas informações, dicas e dados para que você consiga superar os obstáculos existentes nesse processo e alcance bons resultados.
É importante mencionar que não existe uma fórmula mágica para garantir a segurança dessa transação. Porém, a busca por conhecimento, o acesso a informações atualizadas e o uso de tecnologia são os principais ingredientes para o sucesso.
Aprenda a fazer uma boa análise de crédito imobiliário!
Quer aprender um pouco mais sobre o tema e aprimorar a sua análise de crédito imobiliário? Temos o conteúdo ideal para você! Clique aqui e confira dicas infalíveis!
