Lei do Inquilinato: entenda os direitos e deveres do proprietário e do locatário

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É comum que o primeiro critério de escolha de um locatário para alugar um imóvel seja o aspecto/aparência do local e o custo-benefício. Já para o proprietário ficar satisfeito, basta locar a residência pelo valor proposto. Porém, muitas pessoas esquecem de prestar atenção nas normas contratuais antes de fechar negócio e, por isso, alguns imprevistos podem se transformar em grandes incômodos.

Por exemplo, em caso de problema elétrico que impossibilita o uso de lâmpadas e tomadas, quem deve pagar pelo conserto e reforma? Quando o condomínio faz chamada de capital para obras de melhoria, quem deve contribuir? E nos casos de obra de melhoria interna, como a troca dos móveis planejados da cozinha, quem deve pagar a conta?

É claro que se espera bom-senso nas relações humanas, mas para evitar dúvidas e problemas existe também a Lei de Locações ou Lei do Inquilinato (Lei nº8.245, de 1991). Descubra quais são os direitos e deveres do proprietário e do locatário antes, durante e após a locação do imóvel.

Direitos e deveres do proprietário do imóvel

O locador deve entregar o imóvel em bom estado ao inquilino, respondendo pelos vícios ou defeitos existentes antes da assinatura do contrato de locação. Não é obrigatório, porém é bastante aconselhável registrar a situação do imóvel por fotografias e fazer uma descrição do estado da propriedade.

Ele também deve arcar com os custos administrativos da imobiliária e com as despesas extras do condomínio, que excedem os gastos rotineiros mensais, tais como chamada de capital para fundo de reserva, indenizações trabalhistas e previdenciárias feitas antes da locação, pinturas de fachada, instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, despesas com decoração e paisagismo, entre outros.

Além disso, o proprietário não pode reaver seu imóvel a qualquer momento, devendo cumprir o período do contrato salvo em caso de causa justificada. Porém, quando o inquilino deixa de pagar o aluguel, o proprietário tem direito de iniciar uma ação de despejo que, geralmente, contempla 30 dias para saída voluntária.

Direitos e deveres do inquilino

O locatário deve utilizar o imóvel para a finalidade correta, ou seja, residencial ou comercial, e tem a obrigação de entregar o imóvel na mesma condição em que o recebeu. Se necessário, deve custear obras de manutenção, como pintura de paredes e substituição de piso ou azulejos danificados.

O inquilino não pode fazer modificações no imóvel sem a autorização prévia do proprietário e deve informá-lo (ou à imobiliária) sobre qualquer problema cujo reparo seja de responsabilidade do locador. Porém, quando o inquilino (ou seus convidados) provocarem danos no espaço, ele mesmo deve providenciar o conserto.

O locatário deve pagar todas as contas de telefone, água, luz, gás, esgoto e condomínio, bem como despesas ordinárias do condomínio – que incluem indenizações trabalhistas e previdenciárias feitas após a locação, pinturas e limpeza das áreas comuns, manutenção da área comum, entre outros (art. 23, §1º). Gastos extraordinários são de responsabilidade do locador.

Quem aluga o imóvel deve ainda efetuar o pagamento dentro do prazo e evitar atrasos. Quando sair do imóvel, deve avisar o locador previamente e em caso de rompimento de contrato arcar com as multas proporcionalmente – salvo em casos de mudança imposta pelo emprego.

Por fim, se o imóvel for colocado à venda, o direito de preferência garante que o inquilino terá prioridade para comprá-lo.