Contas de água e luz nos imóveis locados: como evitar problemas?

Contas de água e luz nos imóveis locados: como evitar problemas?

Durante o processo de locação residencial, é muito importante que tanto o locador quanto o locatário estejam cientes dos seus direitos e deveres. E uma das responsabilidades que mais gera dúvidas em ambas as partes diz respeito às contas de água e luz dos imóveis locados.

Quem é o responsável por pagá-las? O que acontece se ficarem débitos da locação anterior? A concessionária que fornece o serviço pode deixar o atual inquilino sem os mesmos? O que a Lei do Inquilinato diz sobre tudo isso?

Continue a leitura deste artigo e saiba como você, corretor de imóveis, deve lidar com essas situações!

Quem é o responsável pelas contas de consumo nos imóveis locados?

A primeira coisa que precisamos saber é que, de acordo com a Lei nº 8.245 de 1991 (Lei do Inquilinato), a obrigação de arcar pelos consumos do imóvel, como água/esgoto, energia elétrica e gás, é de natureza pessoal e não está atrelada ao imóvel em si.

Isso significa que o responsável pelo pagamento dessas contas é aquele que está usufruindo dos serviços no momento, podendo ser esse morador o proprietário do imóvel ou não.

Art. 23. O locatário é obrigado a:
(…)
VIII – pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
(…)

Ou seja, como tais consumos são de natureza pessoal de quem os utiliza, são os inquilinos que devem ter a relação contratual junto às concessionárias de distribuição destes serviços públicos.

Por esse motivo, geralmente, os contratos de locação preveem que cabe ao locatário fazer a transferência das contas para seus respectivos nomes e, ao final do período, é responsabilidade dos mesmos, rescindirem o contrato também com as prestadoras.

Caso, depois da entrega das chaves, o locatário não realizar o cancelamento dos serviços, algumas situações desagradáveis podem acontecer. São elas:

  • O novo inquilino ou até mesmo o proprietário começam a utilizar tais consumos no nome do antigo locatário. Se por acaso o novo consumidor ficar inadimplente, o antigo poderá sofrer aborrecimentos com negativações e cobranças.
  • Se o imóvel permanecer vazio e ninguém usufruir de tais serviços, arcar com as taxas mínimas vai continuar sendo uma obrigação legal e contratual do antigo inquilino que não solicitou o desligamento junto às concessionárias.

O fato de ainda existirem débitos na instalação não pode ser usado como desculpa pelo locatário e nem pela concessionária para impedir o cancelamento do serviço.

E se o locatário anterior deixar débitos?

Uma situação bastante inconveniente e que pode gerar alguns transtornos para o atual morador, diz respeito a débitos anteriores à locação.

Frequentemente as concessionárias alegam que não podem realizar a transferência de titularidade pois existem débito nas contas de consumo, e exigem documentos com reconhecimento de firma ou cópias autenticadas para a abertura de processos administrativos. Vale ressaltar que essa é uma prática vedada pela Deliberação ARSESP nº 106/2009, pela Resolução da ANEEL nº 414/2010, pelo Art. 3º da Lei nº 13.726/2018, pelo Decreto Federal nº 9.094/2017, Art. 9º e pelo Decreto SP nº 52.658/2008, Artigo 1º.

Caso isso venha acontecer e o novo locatário tenha comprovações de que tentou solicitar o pedido, a concessionária ficará sujeita a ações de obrigação de o fazer, além das indenizações morais.

Já na relação entre locador e locatário, independentemente da ilegalidade por parte das empresas prestadoras de serviços públicos, deve-se levar em consideração o que diz a Lei do Inquilinato:

Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
IV – responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
(…)

Disto deriva a questão: os antigos débitos referentes às instalações de água e esgoto podem ser caracterizados como “vício ou defeito anterior à locação”?

Diferentemente das contas de consumo, os “vícios e defeitos” citados na Lei estão vinculados ao imóvel, e não às pessoas que nele moram. Assim, o atual locatário não pode exigir que o proprietário arque com as contas que estão em atraso, até porque isso não deveria causá-lo nenhum dano: tanto não deveria impedir a transferência de titularidade, como também não seria admissível qualquer corte no abastecimento.

Qual é a responsabilidade da imobiliária?

Caso algo desse tipo aconteça, a imobiliária e o corretor de imóveis poderão estar em uma situação bem complicada. Isso porque o inquilino tem o direito de exigir que o administrador resolva o problema.

Diferentemente da relação entre locatário/locador, a relação locatário/imobiliária é regida pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que determina que:

Art. 6. São direitos básicos do consumidor:
(…)
VI – a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais, individuais
(…)
VIII – a facilitação da defesa de seus direitos, inclusive com a inversão do ônus da prova
(…)


Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

Sendo assim, quando alguém aluga um imóvel com o intermédio de uma imobiliária, espera-se que o mesmo não venha com “problemas”. Diferentemente dos vícios não aparentes (vazamentos, infiltrações, etc), que a imobiliária não pode evitar, os débitos de água e luz são sim de fácil constatação.

Caso o corretor se depare com débitos anteriores, recomenda-se que a questão seja resolvida antes da entrega das chaves ao locatário ou que a imobiliária seja totalmente transparente com o cliente, inclusive o auxiliando a ter seu direito a transferência de titularidade garantido.

Saiba mais sobre as determinações da Lei do Inquilinato!

É importante saber que a Lei do Inquilinato é hierarquicamente superior a qualquer contrato de locação. 

No vídeo abaixo,  explicamos mais um pouco sobre os principais deveres do Inquilino, Proprietário e também da Imobiliária durante a vigência do aluguel:

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