Prazo do contrato de locação residencial: o que a Lei do Inquilinato determina?

O tempo que um locatário poderá morar em um imóvel é determinado pelo contrato de locação. Este, por sua vez, deve estar baseado nos pontos apresentados na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato.

Quando o assunto é direito imobiliário, muitas dúvidas podem surgir na cabeça dos proprietários, dos inquilinos e, inclusive, dos corretores de imóveis. Por isso, é essencial que todos os profissionais que trabalham com o mercado de locações imobiliárias entendam essa legislação.

É verdade que o tempo mínimo de contrato deve ser de 30 meses? O que acontece se for estabelecido um período menor do que esse? Quais são os direitos e deveres de locadores e locatários nesses casos? As respostas para todas essas perguntas poderão ser encontradas neste post!

E então, vamos começar?

Quais são os prazos determinados pela Lei do Inquilinato?

A primeira coisa que deve ser lembrada é que, hierarquicamente, a Lei do Inquilinato é superior a qualquer contrato de locação. Ou seja, caso exista em contrato alguma cláusula que vá na contramão do que está previsto na Lei, a mesma será considerada nula. Mas o que isso pode interferir no prazo das locações residenciais?

Apesar de ser um ponto flexível e de ser livre a estipulação de um período para residir no imóvel, discute-se o prazo ideal para tal. Isso porque, essa decisão influencia diretamente nos direitos e deveres de inquilinos e proprietários.

Vejamos abaixo quais são as determinações da Lei nesse quesito:

Aluguel por temporada

Para todos os contratos de aluguel com duração inferior a 90 dias, a locação é considerada como temporada.

Muitas pessoas acreditam que acordos como esse acontecem somente com casas de praia, cuja maior procura acontece durante os períodos de férias ou recesso. Mas isso é um engano! Mesmo que seja utilizado para moradia permanente, qualquer locação com prazo menor a três meses é considerada de temporada.[

Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.


Art. 50.
Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Prazo superior a 30 meses

O prazo de, no mínimo, 30 meses é considerado ideal para um contrato de locação pois, a partir desse período, presume-se que o mesmo está encerrado. Ou seja, se determinado por 30 meses ou mais, ao final desse período, o contrato se rescinde automaticamente, sem que seja necessário algum outro tipo de formalização.

Caso o inquilino permaneça no imóvel por mais de 30 dias depois do encerramento, sem qualquer oposição do locador, prorroga-se a locação por tempo indeterminado, ficando o locador autorizado, em qualquer momento a partir de então, a pedir o imóvel de volta, desde que espere um mês para que o inquilino faça a desocupação. Essa prática também pode ser chamada de denunciar o contrato.

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Prazo inferior a 30 meses

Quando se firma um contrato de locação com prazo inferior a 30 meses, ao final do período escolhido pelas partes, além de haver a prorrogação por tempo indeterminado, o locador não terá o direito de pedir o imóvel de volta antes do período de 60 meses (cinco anos) ininterruptos da locação.

Existem apenas algumas exceções para esses casos, como veremos abaixo:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I – Nos casos do Art. 9º: a) Mútuo acordo; b) Infração legal ou contratual; c) Falta de pagamento; d) Reparações urgentes;
II – Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III – Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV – Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V – Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Quais são as consequências se o prazo do contrato de locação residencial for menor que 30 meses?

Como mostramos no tópico anterior, se o prazo do contrato de locação residencial for de 1 ou 2 anos, por exemplo, o locador estará “na mão” do inquilino por cinco anos, caso o mesmo decida permanecer no imóvel (e não ocorrendo nenhuma das exceções dos I a V do artigo 47 da Lei nº 8.245/91).

Dessa forma, é possível considerar que períodos menores a 30 meses acabam sendo vantajosos somente para o inquilino, já que o proprietário raramente vai conseguir reaver o imóvel durante 60 meses consecutivos, mesmo que o queira fazer.

Como os corretores e imobiliárias podem mediar esse conflito?

Mesmo a Lei do Inquilinato contendo tais determinações, é comum que os locatários peçam prazos mais curtos do que 30 meses nos contratos de locação. Isso acontece, geralmente, por questões de flexibilidade e dificuldade de previsão do futuro.

Ao mesmo tempo, os próprios locadores também preferem alugar o imóvel por períodos menores, já que podem se deparar com situações nas quais o inquilino é desagradável e precise sair do imóvel antes do período total.

Nesses casos, é dever do corretor imobiliário orientar ambas as partes da melhor maneira. A dica é redigir um contrato convencional de 30 meses, mas acrescentar uma cláusula que isente o inquilino do pagamento da multa penal por rescisão antecipada após o cumprimento do período que foi verbalmente acordado como prazo ideal de duração para as duas partes.

Cabe ao proprietário entender que o inquilino terá o direito de permanecer no imóvel por 30 meses (de acordo com o que está na Lei), mas esta seria uma situação menos inconveniente do que estar refém da disposição do locatário em desocupar o local por cinco anos.

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