Como lidar com inquilinos inadimplentes?

Como lidar com inquilinos inadimplentes?

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A intermediação de alugueis é uma das formas de negociação que um corretor de imóveis pode realizar. Ao contrário dos casos de venda, a locação exige um acompanhamento maior e carrega consigo a responsabilidade do recebimento mensal dos valores acordados. Essa gestão dos imóveis alugados inclui também os cuidados em casos de inquilinos inadimplentes.

O atraso de alugueis é um dos problemas que mais atrapalham a rotina dos corretores imobiliários pois, além do problema gerado para os proprietários, é necessário entender quais os direitos previstos pela lei do inquilinato.

Para ajudar a resolver situações com inquilinos inadimplentes, separamos algumas dicas que podem facilitar as negociações e minimizar os prejuízos causados pelo atraso. Mas, antes de apresentá-las, criamos um breve resumo dos direitos previstos pela lei do inquilinato. Confira!

Quais os direitos de inquilinos inadimplentes?

A relação entre inquilinos e proprietários é regulamentada desde 1991 pela Lei do Inquilinato. É ela a responsável por padronizar os processos relacionados aos contratos de locação. Além de definir quais os casos em que um imóvel pode ser solicitado por seus proprietários, ela também determina como devem ser tratados os casos de falta de pagamento dos alugueis.

Para entender os fundamentos que a Lei do Inquilinato segue, é importante ter em mente que a moradia faz parte dos direitos fundamentais para um cidadão. isso significa que, em muitos casos, o inquilino terá benefícios em relação ao locatário.

Um bom exemplo são os casos onde o locatário precisa solicitar a entrega de um imóvel. Ele não pode fazer esse tipo de solicitação quando quiser ou sem um motivo que demonstre sua necessidade de uso do imóvel. Até mesmo em casos de solicitação para moradia própria é necessário que exista um aviso prévio para que o inquilino possa encontrar outro local para moradia.

Com isso em mente, entenda agora os direitos que um inquilino inadimplente possui:

  • O aluguel em atraso só é reconhecido após o 6º dia útil do mês seguinte, porém é permitida a aplicação de multa.
  • Após o vencimento do aluguel atraso, é necessário entrar com a ação de despejo.
  • Em casos onde a ação de despejo é aprovada, o inquilino tem até 30 dias para se mudar.

É importante lembrar que, ainda que o prazo para deixar o imóvel seja de 30 dias, as ações judiciais de despejo costumam levar cerca de 90 dias para serem julgadas. Isso significa que um locatário pode passar cerca de 4 meses sem receber e sem a possibilidade de reaver o imóvel, já que é proibido por lei que um inquilino seja retirado do imóvel sem a autorização de despejo. Todos esses agravantes podem piorar a situação de um corretor de imóveis que faz ponte entre o locador e o locatário.

Com todas as dificuldades que existem para reaver um imóvel com alugueis em atraso, uma boa saída é tentar  solucionar a situação de forma amigável. Por isso, separamos a seguir algumas ações que podem facilitar a negociação com inquilinos inadimplentes e diminuir os problemas com locatários . Confira!

Como lidar com inquilinos inadimplentes?

1. Tente entender o motivo do atraso

É muito comum nos casos de inquilinos inadimplentes que a primeira reação do corretor de imóveis seja iniciar uma cobrança padrão. Esse tipo de atitude como primeiro passo pode fazer com o locatário deixe de responder aos contatos ou até mesmo entre em uma posição defensiva.

Um bom começo para alcançar uma solução amigável é iniciar a conversa tentando entender o que causou o atraso do aluguel. Existem pessoas que deixam de pagar esse débito por má fé, mas a maioria passa por algum tipo de problema e tem como consequência o atraso.  Entender a situação pode fortalecer a confiança do inquilino e é uma boa ferramenta para criar os próximos passos na negociação.

Se um inquilino afirma que passou por dificuldades porque perdeu o emprego, já é possível prever que ele não terá como realizar o pagamento também nos próximos meses. Por isso, em alguns casos, a melhor saída é negociar a possibilidade de desocupação do imóvel e pagamento do mês atrasado posteriormente, evitando assim um número maior de meses sem pagamento.

2. Apresente possibilidades de solução

O grande objetivo da negociação com inquilinos inadimplentes é receber os valores em atraso. Mas, oferecer opções de pagamento ou formas de negociação, pode fazer toda a diferença na hora de convencê-los a pagar.

Por isso, sempre tente conversar com o locatário sobre a possibilidade de um acordo com parcelamento, extensão de prazo ou proposta para que o inquilino desocupe o imóvel.

Essas ações vão gerar um maior comprometimento do inquilino e também darão a ele a sensação de que a situação pode ser resolvida dentro das condições de pagamento que possui.

3. Realizar a cobrança em diferentes canais

Além das negociações pessoalmente e por telefone, existem outras formas de realizar a cobrança do aluguel em atraso. Para isso, é possível utilizar meios como o e-mail, SMS e cartas de cobrança. Dentre essas opções, o SMS e o e-mail são as de menor custo.

É importante lembrar que as regras para cobrar inquilinos inadimplentes são as mesmas previstas pelo Código do Consumidor, ou seja, é proibido envergonhar, causar algum tipo de constrangimento e enviar contatos em horários impróprios.

Por isso, uma boa dica é usar esses canais para comunicar-se de forma amigável e sempre incluir a ação que você deseja como, por exemplo, deixar um número para contato.

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4. Protestar o título

Nos casos onde nenhuma das ações amigáveis teve sucesso, o próximo passo é iniciar o protesto do título. Esse procedimento pode ser feito em um cartório através do boleto de cobrança do aluguel ou até mesmo com o contrato de locação.

É importante lembrar que essa ação não resulta na ordem de despejo, ou seja, ela apenas indica a falta de pagamento e é considerada como um débito financeiro.

Apesar de ser uma medida mais drástica, o protesto pode ser uma solução inicial quando o locatário não se interessa por uma negociação com o inquilino. Ao protestar o título do aluguel, o inquilino passará a ter uma restrição em nome e será impedido de realizar operações financeiras como, por exemplo, financiamentos e cartões de crédito.

A grande vantagem de protestar um título é que esse tipo de restrição não tem tempo determinado para prescrever, ou seja, ainda que o débito não seja acertado imediatamente, continuará vigente até o pagamento.

5. Ação judicial

Por conta do tempo de trâmite judicial, a ação de despejo é uma das últimas medidas a serem tomadas em casos onde existe a possibilidade de negociação. Uma ação de despejo pode demorar mais de 3 meses para serem julgadas, correndo o risco de uma resposta negativa.

Entretanto, essa é a única forma de exigir que um imóvel seja desocupado de forma involuntária.  Nos casos onde a ordem é aprovada, o prazo de saída do inquilino inadimplente é de 30 dias.

Assim como o protesto, a ação judicial é uma medida que pode ser usada logo no início do processo se o corretor e o locatário acreditarem que essa é a melhor opção.

Uma boa dica para decidir se essa é a melhor saída, é a análise de histórico desse cliente. Se você possui acesso a um sistema como o Crédito da Assertiva, você poderá ter uma noção de como a situação financeira de um inquilino está e se ele tem chances de pagamento. Além disso, todo o histórico durante o contrato de locação poderá fornecer uma boa base para inciar ou não uma ação judicial imediata.

Está com dificuldades para localizar inquilinos inadimplentes?

Apesar de todos os registros que um contrato de aluguel fornece, muitas vezes a localização de inquilinos inadimplentes é uma tarefa difícil. Por isso, separamos no artigo a seguir algumas dicas para auxiliar nessa tarefa sem que você precise sair do escritório 😀  Confira aqui!

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